«البناء التجاري» هل يدل على سوء التنفيذ؟، أمام هذا الاستفسار أوضح خبراء هندسيون أن هذا المصطلح بات دلالة على سوء التنفيذ دون غيره، وحصروا عائقين وراء الخلل في منظومة البناء التجاري: ارتباط الأساسات الخرسانية للمساكن بعضها ببعض، وكذلك ارتباط السباكة والكهرباء بهدف خفض التكاليف، لافتين إلى أن بعض منفذي مشاريع البناء التجاري يلجأون إلى طرق ملتوية، لخفض تكاليف البناء من خلال هذين العنصرين.

البناء التجاري

قال المحكم والخبير الهندسي المهندس صالح الزهراني لـ«الوطن» إن «البناء التجاري» هو مصطلح يشير إلى بناء وحدات سكنية بغرض بيعها، وهذا أمر لا ضير فيه، ولكن نظرا لبعض الممارسات السلبية في قطاع البناء، أصبح هذا المصطلح دلالة على سوء التنفيذ دون غيره. وحصر «الزهراني» عائقين رئيسيين قد يكونا السبب في حدوث خلل في منظومة «البناء التجاري»، خصوصا في النمط «المتسلسل»، وهما: ارتباط الأساسات الخرسانية للمساكن بعضها ببعض، وكذلك ارتباط السباكة والكهرباء بهدف خفض التكاليف، وهما عائقان يصعب كشفهما في المباني الجاهزة.

سلبيات البناء المتسلسل

أبان «الزهراني» أن البناء التجاري «المتسلسل» هو بناء وحدات سكنية للأفراد من طرف مطور عقاري أو مقاول أو فرد بتصاميم موحدة ومتجاورة بغرض بيعها، مضيفا أنه على المستوى «البعيد» قد تتسبب الأساسات الخرسانية المرتبطة عادة بهذا النمط في الحد من المرونة في عملية البناء العلوي «ارتفاعا» مثل بناء ملحق إضافي بسبب زيادة الأحمال على القواعد المرتبطة بعضها البعض، وكذلك في حال الهدم وإعادة البناء، وقد تحدث مشكلة صعبة في ذلك، لارتباط قواعد المبنى بقواعد المجاورين.

17 كودا للبناء في المملكة

أفاد «الزهراني» بأن بعض منفذي مشاريع البناء التجاري المتسلسل يلجأون إلى طرق ملتوية، لخفض تكاليف البناء، من خلال ربط وتداخل الأسلاك في الشبكات الكهربائية بين المساكن المتجاورة، وكذلك التداخل في ربط مواسير الصرف الصحي من أسفل المبنى في التأسيس، فعند الانسداد في المبنى واحد يتسبب ذلك في حدوث طفح للمجاري بجميع المباني المرتبطة في ذلك التداخل، لافتا إلى أن هناك 17 كودًا للبناء السعودي في مختلف المجالات.

مؤشرات سوء التنفيذ

أكد «الزهراني» أن المشكلات الفنية والهندسية في المباني الجاهزة «الجديدة» أكثر منها في المباني التي تحت الإنشاء بسبب اهتمام ملاك الجاهزة بالجانب «التجاري» وليس «الفني»، علاوة على تدني مستوى الرقابة على المقاول المنفذ، ناهيك عن السرعة في التنفيذ. وأوضح أن من بين أبرز المشكلات في المباني الجاهزة، التي تعد مؤشرات على سوء التنفيذ:

رداءة التمديدات الكهربائية، ويظهر ذلك جليا من خلال توصيل الأسلاك بمنافذ الكهرباء (الأفياش) بشكل خاطئ أو دون تأريض النظام الكهربائي، ومثل هذه المشكلات لا تظهر للمستخدم مباشرة، لأن الأجهزه الكهربائية سوف تعمل، ولكن ستتعرض للتلف مع مرور الوقت.

فيما يخص أعمال السباكة، فوجود محابس لكل مسار من الأنابيب هو أمر جوهري، بالإضافة إلى انسداد الأنابيب الخاصة بتصريف المياه نتيجة تراكم الخرسانة والمخلفات فيها مع سرعة التنفيذ.

عشوائية توزيع مصابيح الإنارة أو عدم وجودها في بعض المواقع مثل ممر الدرج، وعدم وجود كابينة الاتصالات والإنترنت الخارجية والداخلية أو وجودها في موقع لا يخدم توزيع ترددات الشبكة لكامل المبنى، وفي بعض الأحيان عدم توفير منفذ للكهرباء بجانبها، وهو متطلب أساسي لتشغيل «المودم».

تحديد مكامن الخلل

قال «الزهراني»: إن «فحص المساكن» خدمة تقدم من خلال ممارسة هندسية وفنية، تهدف إلى التأكد من جودة تنفيذ المبنى، ويقوم بها المهندسون ذوو الخبرة في هذا المجال، ويبدأ فحص المبنى من خلال مراجعة الوثائق والمستندات الخاصة بالمبنى المراد فحصه، والتأكد من مطابقته المخططات والمعلومات الأساسية من الجهات الرسمية، ويمكن تصنيف فحص المباني إلى نوعين، حسب نوعية المبنى، وهما:

النوع الأول

فحص المباني قيد الإنشاء، الذى يخدم الشريحة التي تقوم بالبناء الذاتي، ويكون على مراحل حسب تقدم الأعمال في الموقع، ولا يتضمن أي تحديات على الفاحص، كونه يتعامل مع عناصر مكشوفة، وبالتالي يمكن تحديد مكامن الخلل بسهولة.

النوع الثاني

فحص المباني الجاهزة، الذى يخدم الشريحة المهتمة بشراء المباني بعد اكتمالها وجاهزيتها للإشغال، وكذلك الشريحة المهتمة باستئجار المباني، خصوصا للأغراض التجارية، للتأكد من كفاءتها التشغيلية، وضمان عدم مواجهة أي عوائق قد تظهر مستقبلا، ويشكل تحديا للفاحص كونه يتعامل مع عناصر غير ظاهرة، وبالتالي يعتمد على مهارته الفنية في تحديد مكامن الخلل، ومن بين العناصر المخفية على الفاحص أنظمة العزل، والتمديدات الداخلية، ونظام والتكييف، والأنظمة الأخرى غير الظاهرة.

اختبارات التربة

أشار المهندس أحمد الفريدة، فاحص جودة معتمد من المعهد العقاري السعودي، إلى التركيز قبل الشروع في البناء في إجراء اختبارات للتربة، لأهميتها للمصمم الإنشائي بشكل خاص، والمالك بشكل عام، إذ أن تقرير «التربة» يحدد نوع القواعد المستخدمة للمبنى، سواء كانت منفصلة أو شريطية أو حصيرة اللبشة (Raft)، بالإضافة إلى تحديد عمق التأسيس والهبوط الكلي، حتى يمكن للمصمم الإنشائي وضع حلول واختيار الإحلال المناسب (الدفان)، مبينا أن تصميم قواعد المناطق الساحلية مختلف عن المناطق الأخرى بسبب نوع التربة، حيث تشمل جميع أنواع التربة مثل الطينية وغيرها، بالإضافة إلي أن «الجسات» الخاصة بالتربة تبين التجاويف (Cavaties) ومنسوب المياه، ويحتاجها المصمم قبل الشروع في عملية الحفر.

وأوصى «الفريدة» بضرورة عمل «الجسات» قبل بدء التصميم الإنشائي، إذ يلجأ المصمم لـ«Bearing Capacity»، وهي قدرة تحمل التربة للإجهادات التي تأتي من الأساسات، وتحديد أقصى إجهاد تتحمله التربة للتصميم.

طرق ملتوية

ربط وتداخل الأسلاك في الشبكات الكهربائية بين المساكن المتجاورة

التداخل في ربط مواسير الصرف الصحي من أسفل المبنى في التأسيس

رداءة التمديدات الكهربائية، ويظهر ذلك جليا من خلال توصيل الأسلاك بمنافذ الكهرباء (الأفياش) بشكل خاطئ

نمط تنفيذ الفحص

البدء من الخارج إلى الداخل

تطبيق نمط مع أو عكس عقارب الساعة داخل الغرف

تسجيل الملاحظات والتصوير بشكل منظم مع الترقيم بناء على الملاحظات، وفق قائمة الفحص

توضيح الجوانب التي لم يتم فحصها للمباني الجاهزة في التقرير