على الرغم من التأثير الإيجابي لتطبيق رسوم الأراضي البيضاء، والتي بدأ تطبيقها خلال الربع الأول من العام الحالي على عدد من الصفقات العقارية المنفذة والتي ارتفعت عن العام السابق بنسبة 69.4 % في الرياض، و54.5 % في جدة، و16.5 % في مكة، إلا أن زيادة العرض لم تؤثر على أسعار الأراضي مع زيادة عمليات البيع التي رافقتها زيادة في القروض العقارية الممنوحة للأفراد والتي ارتفعت بنسبة 53.7 % خلال عام حيث لا تزال أسعار الأراضي بمنطقة الرياض تسجل ارتفاعات متتالية كان آخرها 5.1 % خلال الربع الثاني من العام الحالي أي بعد تطبيق الرسوم، في حين سجلت كل من منطقة مكة المكرمة انخفاضًا بنسبة 2 % والمنطقة الشرقية 1.9 %.
رسوم الأراضي البيضاء
تستهدف رسوم الأراضي البيضاء التي بدأ تطبيقها في كل من الرياض، ومكة المكرمة، والدمام، وجدة، منذ الربع الأول من العام زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب، وتوفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة، وحماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية، والتي كان ينتظر لها أن تعمل على خفض أسعار الأراضي بعد زيادة المعروض مع تطبيق الرسوم، إلا أن زيادة العرض قوبلت بزيادة في الطلب مع توفر السيولة من خلال القروض العقارية الممنوحة من قبل البوك، والتمويل العقاري المدعوم من قبل الإسكان، والذي رفع الطلب على العقار بالتزامن مع تطبيق رسوم الأراضي البيضاء وزيادة العرض، ويدفع مالكو الأراضي المستهدفة رسومًا سنوية بنسبة 2.5 % على الأراضي المستهدفة بنظام الأراضي البيضاء، حيث يكون تقدير قيمة الأرض الخاضعة لتطبيق الرسم على أساس قيمتها في تاريخ الإعلان، حسب موقع الأرض ضمن حدود النطاق العمراني، وتضاريسها، وأنظمة البناء المطبقة عليها، ومعامل توافر الخدمات العامة فيها، ووصول المرافق العامة، والأنشطة والاستخدامات التجارية والصناعية والاجتماعية المحيطة بها ذات الأثر في الاستخدام السكني، حيث تم تحديد عدد من المراحل لتطبيق رسوم المرحلة الأولى للأراضي غير المطورة بمساحة 10 آلاف متر فأكثر الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة، والمرحلة الثانية الأراضي المطورة التي تبلغ مساحتها 10 آلاف فأكثر الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة لمالك أو أكثر، ومجموع الأراضي المطورة لمالك واحد والتي تبلغ مساحتها 10 آلاف متر مربع في مخطط معتمد واحد، أما المرحلة الثالثة فتشمل الأراضي المطورة والتي تبلع مساحتها 5 آلاف متر مربع لمالك أو اكثر، ومجموع الأراضي المطورة لمالك واحد والتي تبلغ مساحتها 10 آلاف متر مربع وأكثر الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة.
يرى المستشار الاقتصادي الدكتور علي بوخمسين، أننا لم نصل حتى الآن للتوازن المنشود بين العرض والطلب الذي سيؤدي لخفض الأسعار، مشيرًا إلى أنه مع بداية تطبيق رسوم الأراضي البيضاء ثم التدرج في تطبيق هذا النظام عبر مراحلها الأولى فالثانية فالثالثة كان من المفترض أن نشهد انخفاضًا في أسعار الأراضي وهذا سيكون نتيجة طبيعية للتوسع في حجم الأراضي المتاحة للاستخدام بسبب إدراج الأراضي البيضاء التي تم تطويرها في دائرة السوق العقاري وبالتالي سينجم عن ذلك زيادة في حجم العرض ينتج عنه انحسار في الأسعار بسبب التعادل بين العرض والطلب، هذه كانت النظرة السائدة والمرتقبة لتطبيق هذا النظام وهو انخفاض أسعار الأراضي، ولكن من الواضح أننا لم نصل حتى الآن لمرحلة التوازن المنشود بحيث نشهد كميات الأراضي التي تضخ في الأسواق بشكل كبير ما ينتج عنه سد الطلب القائم وبالتالي توازن الأسعار.
الوصول للتوازن
أضاف بوخمسين، أنه من المتوقع مع استمرار تطبيق رسوم الأراضي البيضاء والتوسع في تطبيق هذا النظام سنصل لهذه المرحلة في وقت لاحق حسب التوسع في تطبيق النظام، كما أنه من الواضح أنه بسبب ارتفاع حجم الطلب الناتج عن جزئين الأول ما يسمى بالمخزون التراكمي في السنوات الماضية من الأشخاص الذين يرغبون في شراء أراضٍ لتملك مساكنهم وعدم حصولهم على الأراضي المناسبة لمتطلباتهم من حيث الأسعار أو الموقع أو لسبب آخر، والجزء الآخر المتعلق بزيادة السيولة في الإقراض العقاري بشكل كبير في السنتين الأخيرتين أدى لموجة من الطلب على الأراضي، في حين أن الأراضي المتاحة غالبًا ستكون مطورة من قبل القطاع الخاص والمطورين العقاريين ملاك هذه الأراضي، وبالتالي ستكون أسعارها ضمن الموجود في السوق حاليًا وهو مرتفع نوعًا ما من وجهة نظر الراغبين بالشراء، وعدم إدراج كميات كبيرة من الأراضي الناتجة عن الأراضي البيضاء التي كانت محجوبة عن التداول، وهذا أدى إلى عدم حدوث التوازن المنشود بشكل ملموس وعملي ينجم عنه انخفاض في أسعار الأراضي كما كان متوقعًا.
نمو حجم الطلب
لفت إلى أن تفعيل القطاع غير الربحي عبر الجمعيات التعاونية سيكون له دور كبير في تنظيم سوق العقار، ولعل من أبرز الأحداث المستجدة والتي تسجل كإنجاز لرؤية 2030 التي دعت لتفعيل دور القطاع الثالث في صنع ونمو التنمية الاقتصادية والمجتمعية والاستفادة من هذا القطاع، ومن هذا المنطلق تم الإعلان عن تأسيس جمعية النادي العقاري، والتي سيكون مقرها المنطقة الشرقية، والتي تم الترخيص لها من قبل وزارة الموارد البشرية بشكل مبدئي، والتي تهدف لنشر ثقافة العقار وشؤونه والتعاطي معه بالشكل العلمي السليم، والتي تم منحها ترخيص مطور عقاري لتمارس دورها الفعال في المستقبل للمساهمة في قطاع التطوير العقاري والإعمار، ولتكون شريكًا فعالًا في دعم نمو السوق العقارية السعودية ورائدة في دخولها هذا المضمار كجمعية تعاونية تمثل شريحة من المواطنين والمهتمين بالشأن العقاري.
تفعيل القطاع غير الربحي
يرى بو خمسين أنه إضافة لتطبيق رسوم الأراضي البيضاء فإن الجهود التي تقوم بها لجنة المساهمات العقارية ستكون لها هي الأخرى دور كبير في خفض أسعار العقار فمنذ تشكيل هذه اللجنة وهي تمارس دورًا ملموسًا في حل قضايا المساهمات المتعثرة، ونجحت نجاحًا بارزًا في حل مشاكل معظم هذه المساهمات المتعثرة في مختلف مناطق المملكة، وحل قضايا العديد من المساهمات العقارية بالمنطقة الشرقية ولديها قوائم طويلة معلنة في هذه الخصوص لأغلب المساهمات المتعثرة بالمنطقة الشرقية لا سيما ممن لها علاقة بمحجوزات أرامكو، حيث نجحت في حل قضايا لمساهمات بعضها تتجاوز مساحتها 9 ملايين متر مربع، ومن المعلن أن مجموع المساهمات العقارية المتعثرة التي تم حلها في المنطقة الشرقية بلغ (17.963.314) مترًا مربعًا، وهي تشكل ما نسبته قرابة 62 % من إجمالي المساهمات المتعثرة في المملكة بما يقدر بقرابة (29.000.000) متر مربع، بالتالي فإن دور هذه اللجنة الفعال في زيادة الرقعة الجغرافية السكنية المتاحة للاستخدام، وهي غالبًا داخل النطاق العمراني المرخص به بما يسهم في ضخ كميات كبيرة من الأراضي للسوق العقارية قريبًا ستؤدي لسد جزء من الطلب القائم وستترك أثرًا إيجابيًا على اتجاهات أسعار الأراضي بالمنطقة الشرقية بشكل خاص وفي باقي مناطق المملكة بشكل عام.
القروض العقارية من المصارف التجارية للأفراد:
الربع الثاني 2020250.287
الربع الثالث 2020279.231= 11.6 %
الربع الرابع 2020315.199= 12.9 %
الربع الأول 2021358.007= 13.6 %
الربع الثاني 2021384.668= 7.4 %
المجموع خلال عام53.7 %
تغيرات أسعار العقار العامة حسب هيئة الإحصاء:
الربع الثاني 2020=
الرياض= 5.1%
مكة المكرمة= - 2%
المنطقة الشرقية= - 1.9%
الربع الثاني 2021=
الرياض= 1.73%
مكة المكرمة= - 0.47
المنطقة الشرقية= 0.55%
التغير بين الربع الثاني 2020 - 2021
الرياض=
سكني= 3.32%
تجاري= -0.46%
زراعي= -4.01%
مكة المكرمة=
سكني= -0.42%
تجاري= -0.64%
زراعي= -0.15%
المنطقة الشرقية=
سكني= 0.55%
تجاري= -0.16%
زراعي= -0.08
مجموع الصفقات العقارية ربع السنوية بعد تطبيق رسوم الأراضي البيضاء بين الربع الثاني 2020 - الربع الثاني 2021:
- مكة المكرمة= +16.5%
الربع الثاني = 1704
قطعة أرض= 1342
شقة= 344
فيلا= 11
بيت= 6
عمارة= 1
الربع الثاني 2021= 1986
قطعة أرض= 1242
شقة= 613
فيلا= 110
أرض زراعية= 19
بيت= 1
مركز تجاري= 1
- الرياض= +69.4%
الربع الثاني 2020= 8968
قطعة أرض= 7960
شقة= 932
بيت= 26
معرض= 24
فيلا= 18
مرفق= 3
أرض زراعية= 2
عمارة=2
مركز تجاري= 1
الربع الثاني 2021= 15.196
قطعة أرض= 13.503
شقة= 91558
بيت= 61
معرض= 25
فيلا= 28
مرفق= 4
أرض زراعية= 2
عمارة=9
مركز تجاري= 6
- الدمام= -7.4%
الربع الثاني 2020= 1836
قطعة أرض= 1504
شقة= 325
بيت= 21
معرض= 1
فيلا= 1
مرفق= 1
أرض زراعية= 3
الربع الثاني 2021= 1709
قطعة أرض= 1279
شقة= 342
معرض= 9
أرض زراعية= 79
- جدة= +54.5%
الربع الثاني 2020= 4704
قطعة أرض= 3730
شقة= 932
بيت= 3
معرض= 1
فيلا= 30
مرفق= 4
مركز تجاري= 4
الربع الثاني 2021= 7269
قطعة أرض= 6439
شقة= 793
فيلا= 21
مرفق= 13
أرض زراعية= 3
أهداف رسوم الأراضي البيضاء:
- زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب
- توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة
- حماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية
آلية تقييم رسوم الأراضي البيضاء بالمناطق=
نسبة الرسوم= 2.5%
يكون تقدير قيمة الأرض الخاضعة لتطبيق الرسم على أساس قيمتها في تاريخ الإعلان، وذلك وفق المعايير التالية:
1/ موقع الأرض ضمن حدود النطاق العمراني.
2/ تضاريسها.
3/ أنظمة البناء المطبقة عليها.
4/ معامل توافر الخدمات العامة فيها، ووصول المرافق العامة.
5/ الأنشطة والاستخدامات التجارية والصناعية والاجتماعية المحيطة بها ذات الأثر في الاستخدام السكني.
المدن المستهدفة:
الرياض= بدأ التطبيق
مكة المكرمة= بدأ التطبيق
الدمام= بدأ التطبيق
جدة= بدأ التطبيق
المدينة المنورة= مستهدفة
ضاحية عسير= مستهدفة
مدينة الطائف= مستهدفة
منطقة جازان= مستهدفة
رسوم الأراضي البيضاء
تستهدف رسوم الأراضي البيضاء التي بدأ تطبيقها في كل من الرياض، ومكة المكرمة، والدمام، وجدة، منذ الربع الأول من العام زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب، وتوفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة، وحماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية، والتي كان ينتظر لها أن تعمل على خفض أسعار الأراضي بعد زيادة المعروض مع تطبيق الرسوم، إلا أن زيادة العرض قوبلت بزيادة في الطلب مع توفر السيولة من خلال القروض العقارية الممنوحة من قبل البوك، والتمويل العقاري المدعوم من قبل الإسكان، والذي رفع الطلب على العقار بالتزامن مع تطبيق رسوم الأراضي البيضاء وزيادة العرض، ويدفع مالكو الأراضي المستهدفة رسومًا سنوية بنسبة 2.5 % على الأراضي المستهدفة بنظام الأراضي البيضاء، حيث يكون تقدير قيمة الأرض الخاضعة لتطبيق الرسم على أساس قيمتها في تاريخ الإعلان، حسب موقع الأرض ضمن حدود النطاق العمراني، وتضاريسها، وأنظمة البناء المطبقة عليها، ومعامل توافر الخدمات العامة فيها، ووصول المرافق العامة، والأنشطة والاستخدامات التجارية والصناعية والاجتماعية المحيطة بها ذات الأثر في الاستخدام السكني، حيث تم تحديد عدد من المراحل لتطبيق رسوم المرحلة الأولى للأراضي غير المطورة بمساحة 10 آلاف متر فأكثر الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة، والمرحلة الثانية الأراضي المطورة التي تبلغ مساحتها 10 آلاف فأكثر الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة لمالك أو أكثر، ومجموع الأراضي المطورة لمالك واحد والتي تبلغ مساحتها 10 آلاف متر مربع في مخطط معتمد واحد، أما المرحلة الثالثة فتشمل الأراضي المطورة والتي تبلع مساحتها 5 آلاف متر مربع لمالك أو اكثر، ومجموع الأراضي المطورة لمالك واحد والتي تبلغ مساحتها 10 آلاف متر مربع وأكثر الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة.
يرى المستشار الاقتصادي الدكتور علي بوخمسين، أننا لم نصل حتى الآن للتوازن المنشود بين العرض والطلب الذي سيؤدي لخفض الأسعار، مشيرًا إلى أنه مع بداية تطبيق رسوم الأراضي البيضاء ثم التدرج في تطبيق هذا النظام عبر مراحلها الأولى فالثانية فالثالثة كان من المفترض أن نشهد انخفاضًا في أسعار الأراضي وهذا سيكون نتيجة طبيعية للتوسع في حجم الأراضي المتاحة للاستخدام بسبب إدراج الأراضي البيضاء التي تم تطويرها في دائرة السوق العقاري وبالتالي سينجم عن ذلك زيادة في حجم العرض ينتج عنه انحسار في الأسعار بسبب التعادل بين العرض والطلب، هذه كانت النظرة السائدة والمرتقبة لتطبيق هذا النظام وهو انخفاض أسعار الأراضي، ولكن من الواضح أننا لم نصل حتى الآن لمرحلة التوازن المنشود بحيث نشهد كميات الأراضي التي تضخ في الأسواق بشكل كبير ما ينتج عنه سد الطلب القائم وبالتالي توازن الأسعار.
الوصول للتوازن
أضاف بوخمسين، أنه من المتوقع مع استمرار تطبيق رسوم الأراضي البيضاء والتوسع في تطبيق هذا النظام سنصل لهذه المرحلة في وقت لاحق حسب التوسع في تطبيق النظام، كما أنه من الواضح أنه بسبب ارتفاع حجم الطلب الناتج عن جزئين الأول ما يسمى بالمخزون التراكمي في السنوات الماضية من الأشخاص الذين يرغبون في شراء أراضٍ لتملك مساكنهم وعدم حصولهم على الأراضي المناسبة لمتطلباتهم من حيث الأسعار أو الموقع أو لسبب آخر، والجزء الآخر المتعلق بزيادة السيولة في الإقراض العقاري بشكل كبير في السنتين الأخيرتين أدى لموجة من الطلب على الأراضي، في حين أن الأراضي المتاحة غالبًا ستكون مطورة من قبل القطاع الخاص والمطورين العقاريين ملاك هذه الأراضي، وبالتالي ستكون أسعارها ضمن الموجود في السوق حاليًا وهو مرتفع نوعًا ما من وجهة نظر الراغبين بالشراء، وعدم إدراج كميات كبيرة من الأراضي الناتجة عن الأراضي البيضاء التي كانت محجوبة عن التداول، وهذا أدى إلى عدم حدوث التوازن المنشود بشكل ملموس وعملي ينجم عنه انخفاض في أسعار الأراضي كما كان متوقعًا.
نمو حجم الطلب
لفت إلى أن تفعيل القطاع غير الربحي عبر الجمعيات التعاونية سيكون له دور كبير في تنظيم سوق العقار، ولعل من أبرز الأحداث المستجدة والتي تسجل كإنجاز لرؤية 2030 التي دعت لتفعيل دور القطاع الثالث في صنع ونمو التنمية الاقتصادية والمجتمعية والاستفادة من هذا القطاع، ومن هذا المنطلق تم الإعلان عن تأسيس جمعية النادي العقاري، والتي سيكون مقرها المنطقة الشرقية، والتي تم الترخيص لها من قبل وزارة الموارد البشرية بشكل مبدئي، والتي تهدف لنشر ثقافة العقار وشؤونه والتعاطي معه بالشكل العلمي السليم، والتي تم منحها ترخيص مطور عقاري لتمارس دورها الفعال في المستقبل للمساهمة في قطاع التطوير العقاري والإعمار، ولتكون شريكًا فعالًا في دعم نمو السوق العقارية السعودية ورائدة في دخولها هذا المضمار كجمعية تعاونية تمثل شريحة من المواطنين والمهتمين بالشأن العقاري.
تفعيل القطاع غير الربحي
يرى بو خمسين أنه إضافة لتطبيق رسوم الأراضي البيضاء فإن الجهود التي تقوم بها لجنة المساهمات العقارية ستكون لها هي الأخرى دور كبير في خفض أسعار العقار فمنذ تشكيل هذه اللجنة وهي تمارس دورًا ملموسًا في حل قضايا المساهمات المتعثرة، ونجحت نجاحًا بارزًا في حل مشاكل معظم هذه المساهمات المتعثرة في مختلف مناطق المملكة، وحل قضايا العديد من المساهمات العقارية بالمنطقة الشرقية ولديها قوائم طويلة معلنة في هذه الخصوص لأغلب المساهمات المتعثرة بالمنطقة الشرقية لا سيما ممن لها علاقة بمحجوزات أرامكو، حيث نجحت في حل قضايا لمساهمات بعضها تتجاوز مساحتها 9 ملايين متر مربع، ومن المعلن أن مجموع المساهمات العقارية المتعثرة التي تم حلها في المنطقة الشرقية بلغ (17.963.314) مترًا مربعًا، وهي تشكل ما نسبته قرابة 62 % من إجمالي المساهمات المتعثرة في المملكة بما يقدر بقرابة (29.000.000) متر مربع، بالتالي فإن دور هذه اللجنة الفعال في زيادة الرقعة الجغرافية السكنية المتاحة للاستخدام، وهي غالبًا داخل النطاق العمراني المرخص به بما يسهم في ضخ كميات كبيرة من الأراضي للسوق العقارية قريبًا ستؤدي لسد جزء من الطلب القائم وستترك أثرًا إيجابيًا على اتجاهات أسعار الأراضي بالمنطقة الشرقية بشكل خاص وفي باقي مناطق المملكة بشكل عام.
القروض العقارية من المصارف التجارية للأفراد:
الربع الثاني 2020250.287
الربع الثالث 2020279.231= 11.6 %
الربع الرابع 2020315.199= 12.9 %
الربع الأول 2021358.007= 13.6 %
الربع الثاني 2021384.668= 7.4 %
المجموع خلال عام53.7 %
تغيرات أسعار العقار العامة حسب هيئة الإحصاء:
الربع الثاني 2020=
الرياض= 5.1%
مكة المكرمة= - 2%
المنطقة الشرقية= - 1.9%
الربع الثاني 2021=
الرياض= 1.73%
مكة المكرمة= - 0.47
المنطقة الشرقية= 0.55%
التغير بين الربع الثاني 2020 - 2021
الرياض=
سكني= 3.32%
تجاري= -0.46%
زراعي= -4.01%
مكة المكرمة=
سكني= -0.42%
تجاري= -0.64%
زراعي= -0.15%
المنطقة الشرقية=
سكني= 0.55%
تجاري= -0.16%
زراعي= -0.08
مجموع الصفقات العقارية ربع السنوية بعد تطبيق رسوم الأراضي البيضاء بين الربع الثاني 2020 - الربع الثاني 2021:
- مكة المكرمة= +16.5%
الربع الثاني = 1704
قطعة أرض= 1342
شقة= 344
فيلا= 11
بيت= 6
عمارة= 1
الربع الثاني 2021= 1986
قطعة أرض= 1242
شقة= 613
فيلا= 110
أرض زراعية= 19
بيت= 1
مركز تجاري= 1
- الرياض= +69.4%
الربع الثاني 2020= 8968
قطعة أرض= 7960
شقة= 932
بيت= 26
معرض= 24
فيلا= 18
مرفق= 3
أرض زراعية= 2
عمارة=2
مركز تجاري= 1
الربع الثاني 2021= 15.196
قطعة أرض= 13.503
شقة= 91558
بيت= 61
معرض= 25
فيلا= 28
مرفق= 4
أرض زراعية= 2
عمارة=9
مركز تجاري= 6
- الدمام= -7.4%
الربع الثاني 2020= 1836
قطعة أرض= 1504
شقة= 325
بيت= 21
معرض= 1
فيلا= 1
مرفق= 1
أرض زراعية= 3
الربع الثاني 2021= 1709
قطعة أرض= 1279
شقة= 342
معرض= 9
أرض زراعية= 79
- جدة= +54.5%
الربع الثاني 2020= 4704
قطعة أرض= 3730
شقة= 932
بيت= 3
معرض= 1
فيلا= 30
مرفق= 4
مركز تجاري= 4
الربع الثاني 2021= 7269
قطعة أرض= 6439
شقة= 793
فيلا= 21
مرفق= 13
أرض زراعية= 3
أهداف رسوم الأراضي البيضاء:
- زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب
- توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة
- حماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية
آلية تقييم رسوم الأراضي البيضاء بالمناطق=
نسبة الرسوم= 2.5%
يكون تقدير قيمة الأرض الخاضعة لتطبيق الرسم على أساس قيمتها في تاريخ الإعلان، وذلك وفق المعايير التالية:
1/ موقع الأرض ضمن حدود النطاق العمراني.
2/ تضاريسها.
3/ أنظمة البناء المطبقة عليها.
4/ معامل توافر الخدمات العامة فيها، ووصول المرافق العامة.
5/ الأنشطة والاستخدامات التجارية والصناعية والاجتماعية المحيطة بها ذات الأثر في الاستخدام السكني.
المدن المستهدفة:
الرياض= بدأ التطبيق
مكة المكرمة= بدأ التطبيق
الدمام= بدأ التطبيق
جدة= بدأ التطبيق
المدينة المنورة= مستهدفة
ضاحية عسير= مستهدفة
مدينة الطائف= مستهدفة
منطقة جازان= مستهدفة
