في خطوة تستهدف تنشيط السوق العقارية وتحقيق التوازن بين العرض والطلب، كشفت وزارة البلديات والإسكان عن مشروع اللائحة الخاصة برسوم العقارات الشاغرة، متضمنة الأحكام التنفيذية لمواد النظام الخاصة بها، حيث تم تعديل بعض مواد النظام، وإضافة رسوم العقارات الشاغرة في النطاق العمراني.
وحسب المشروع الجديد، فكل استخدامات العقارات الشاغرة خاضعة لتطبيق الرسم وفقًا لأحكام اللائحة، ولا يُعتدُّ في تحديد نوع استخدامات المباني إلا بما هو وارد في المخططات التنظيمية الصادرة من الجهات المختصة أو شهادة إشغال المبنى. ويكون المكلف ملزمًا بسداد جزء من الرسم بقدر حصته من ملكية العقارات الشاغرة، إذا كان العقار الشاغر الخاضع لتطبيق الرسم مملوكًا لأكثر من شخص، سواء من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية.
الإفصاح عن المباني
وقالت اللائحة إنه على ملاك المباني التي يُعلن عن اعتبارها خاضعة لتطبيق الرسم التقدم إلى الوزارة بالوثائق والبيانات، والإفصاح عن حالة مبانيهم، وذلك وفقًا للإعلان الصادر من الوزارة.
كما يجب على الملاك الجدد للمباني الخاضعة لتطبيق الرسم وفقًا للفقرة السابقة التقدم إلى الوزارة بالوثائق والبيانات المتعلقة بمبانيهم عند انتقال ملكية تلك المباني إليهم، وذلك وفقًا للضوابط والآليات التي تحددها الوزارة.
ويجب أن يتم تحديث الوثائق والبيانات المتعلقة بمبانيهم مرة واحدة على الأقل خلال السنة المرجعية التي تعلن عنها الوزارة، وللوزارة طلب ما تراه من وثائق أو بيانات إضافية، ولها إجراء المعاينة أو الكشف على المبنى؛ للتثبت من تحقق الإشغال أو الوقوف على أسباب الشغور، وذلك وفقًا للإجراءات التي تحددها.
لجنة فنية
ونصت المادة الرابعة من اللائحة على أنه تُشكَّل بقرار من الوزير لجنة فنية (أو أكثر) تتولى تقدير أجرة المثل وقيمة المباني الخاضعة للرسم، لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة، يُشترط فيهم توافر الخبرة في مجال تقييم العقارات، ويكون من بينهم مقيمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وتصدر قراراتها بالأغلبية؛ وتكون مدة العضوية في اللجنة 3 سنوات قابلة للتجديد أو التمديد.
ويكون تقدير أجرة المثل وقيمة الرسم المستحق على العقارات الشاغرة وفق المعايير وآلية التقييم والضوابط التي تعتمد بقرار من الوزير؛ بما في ذلك تحديد متوسط القيمة للمبنى في السوق للعقارات المماثلة من حيث الموقع والنوع والاستعمال، وتحديد المتوسط الإيجاري للمباني داخل النطاق العمراني بحسب المدينة، وفي الحالات التي يتعذر فيها تقييم المبنى لعدم وجود عقار مماثل، فيكون الاعتبار بقيمة الأرض بحسب نوع الاستعمال وموقع المبنى.
منع التهرب من الدفع
تتخذ الوزارة الإجراءات اللازمة لضمان تطبيق الرسم بعدالة، ومنع التهرب من دفعه، ومنها توحيد معايير التطبيق والتقييم في المدن والنطاقات المستهدفة، وكذلك التحقق من صحة البيانات المقدمة عن المبنى أو المكلف، ومن مدى التزام المكلف بأحكام النظام واللائحة بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
كما يجب احتساب الرسم عن السنوات السابقة، من تاريخ خضوع العقار الشاغر لقرار تطبيق الرسم في المدينة، وألا يؤثر استحصال الرسم عن السنوات السابقة اعتبارًا من تاريخه في إيقاع أي غرامة ناتجة عن تخلف المكلف عن التسديد أو عدم تقدمه بالوثائق المطلوبة نظامًا.
متى يتوقف تطبيق الرسم
يتوقف تطبيق الرسم عند تحقق معايير معينة خلال السنة المرجعية، ومنها انتفاء أيّ من اشتراطات تطبيق الرسم الواردة في المادة (السابعة) من اللائحة.
وكذلك وجود مانع يحول دون إشغال المبنى؛ على ألا يكون المكلف متسببًا أو مشاركًا في قيام المانع، وتصدر - بقرار من الوزير – قائمة تفصيلية بالموانع المعتبرة في وقف تطبيق الرسم.
أو عند انتقال ملكية المبنى عن طريق البيع، وذلك بموجب وثيقة نظامية، أو صدور شهادة إشغال للمبنى (خلال السنة المرجعية)، عدا المباني الحاصلة على الإطلاق الكلي للتيار الكهربائي قبل تاريخ صدور شهادة الإشغال.
كما يتوقف تطبيق الرسم إذا كان الشغور ناتجًا عن أسباب ملحة ومعتبرة، شريطة أن يكون المبنى مسجلًا كعنوان رئيسي له وفق الأنظمة ذات العلاقة، وأن يتقدم للوزارة بالمستندات المؤيدة لذلك.
معايير الخضوع للرسم العقاري في النطاق الجغرافي للمدينة
- ارتفاع معدل العقارات السكنية الشاغرة.
- ارتفاع معدل العقارات التجارية الشاغرة.
- زيادة تكاليف السكن من دخل الأسرة السنوي.
- ارتفاع أسعار العقار مقارنة بمؤشر أسعار المستهلك.
- ارتفاع معدل العقارات الشاغرة لمن يملك أكثر من عقار شاغر.
وحسب المشروع الجديد، فكل استخدامات العقارات الشاغرة خاضعة لتطبيق الرسم وفقًا لأحكام اللائحة، ولا يُعتدُّ في تحديد نوع استخدامات المباني إلا بما هو وارد في المخططات التنظيمية الصادرة من الجهات المختصة أو شهادة إشغال المبنى. ويكون المكلف ملزمًا بسداد جزء من الرسم بقدر حصته من ملكية العقارات الشاغرة، إذا كان العقار الشاغر الخاضع لتطبيق الرسم مملوكًا لأكثر من شخص، سواء من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية.
الإفصاح عن المباني
وقالت اللائحة إنه على ملاك المباني التي يُعلن عن اعتبارها خاضعة لتطبيق الرسم التقدم إلى الوزارة بالوثائق والبيانات، والإفصاح عن حالة مبانيهم، وذلك وفقًا للإعلان الصادر من الوزارة.
كما يجب على الملاك الجدد للمباني الخاضعة لتطبيق الرسم وفقًا للفقرة السابقة التقدم إلى الوزارة بالوثائق والبيانات المتعلقة بمبانيهم عند انتقال ملكية تلك المباني إليهم، وذلك وفقًا للضوابط والآليات التي تحددها الوزارة.
ويجب أن يتم تحديث الوثائق والبيانات المتعلقة بمبانيهم مرة واحدة على الأقل خلال السنة المرجعية التي تعلن عنها الوزارة، وللوزارة طلب ما تراه من وثائق أو بيانات إضافية، ولها إجراء المعاينة أو الكشف على المبنى؛ للتثبت من تحقق الإشغال أو الوقوف على أسباب الشغور، وذلك وفقًا للإجراءات التي تحددها.
لجنة فنية
ونصت المادة الرابعة من اللائحة على أنه تُشكَّل بقرار من الوزير لجنة فنية (أو أكثر) تتولى تقدير أجرة المثل وقيمة المباني الخاضعة للرسم، لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة، يُشترط فيهم توافر الخبرة في مجال تقييم العقارات، ويكون من بينهم مقيمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وتصدر قراراتها بالأغلبية؛ وتكون مدة العضوية في اللجنة 3 سنوات قابلة للتجديد أو التمديد.
ويكون تقدير أجرة المثل وقيمة الرسم المستحق على العقارات الشاغرة وفق المعايير وآلية التقييم والضوابط التي تعتمد بقرار من الوزير؛ بما في ذلك تحديد متوسط القيمة للمبنى في السوق للعقارات المماثلة من حيث الموقع والنوع والاستعمال، وتحديد المتوسط الإيجاري للمباني داخل النطاق العمراني بحسب المدينة، وفي الحالات التي يتعذر فيها تقييم المبنى لعدم وجود عقار مماثل، فيكون الاعتبار بقيمة الأرض بحسب نوع الاستعمال وموقع المبنى.
منع التهرب من الدفع
تتخذ الوزارة الإجراءات اللازمة لضمان تطبيق الرسم بعدالة، ومنع التهرب من دفعه، ومنها توحيد معايير التطبيق والتقييم في المدن والنطاقات المستهدفة، وكذلك التحقق من صحة البيانات المقدمة عن المبنى أو المكلف، ومن مدى التزام المكلف بأحكام النظام واللائحة بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
كما يجب احتساب الرسم عن السنوات السابقة، من تاريخ خضوع العقار الشاغر لقرار تطبيق الرسم في المدينة، وألا يؤثر استحصال الرسم عن السنوات السابقة اعتبارًا من تاريخه في إيقاع أي غرامة ناتجة عن تخلف المكلف عن التسديد أو عدم تقدمه بالوثائق المطلوبة نظامًا.
متى يتوقف تطبيق الرسم
يتوقف تطبيق الرسم عند تحقق معايير معينة خلال السنة المرجعية، ومنها انتفاء أيّ من اشتراطات تطبيق الرسم الواردة في المادة (السابعة) من اللائحة.
وكذلك وجود مانع يحول دون إشغال المبنى؛ على ألا يكون المكلف متسببًا أو مشاركًا في قيام المانع، وتصدر - بقرار من الوزير – قائمة تفصيلية بالموانع المعتبرة في وقف تطبيق الرسم.
أو عند انتقال ملكية المبنى عن طريق البيع، وذلك بموجب وثيقة نظامية، أو صدور شهادة إشغال للمبنى (خلال السنة المرجعية)، عدا المباني الحاصلة على الإطلاق الكلي للتيار الكهربائي قبل تاريخ صدور شهادة الإشغال.
كما يتوقف تطبيق الرسم إذا كان الشغور ناتجًا عن أسباب ملحة ومعتبرة، شريطة أن يكون المبنى مسجلًا كعنوان رئيسي له وفق الأنظمة ذات العلاقة، وأن يتقدم للوزارة بالمستندات المؤيدة لذلك.
معايير الخضوع للرسم العقاري في النطاق الجغرافي للمدينة
- ارتفاع معدل العقارات السكنية الشاغرة.
- ارتفاع معدل العقارات التجارية الشاغرة.
- زيادة تكاليف السكن من دخل الأسرة السنوي.
- ارتفاع أسعار العقار مقارنة بمؤشر أسعار المستهلك.
- ارتفاع معدل العقارات الشاغرة لمن يملك أكثر من عقار شاغر.
